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想在日本买房哪些问题需要注意?什么才是适合自己的房子?

编辑:admin时间:2019-07-10 15:14点击数:

随着越来越多的精明人士选择日本房地产投资,一系列关于购置日本房产时的基本问题也随之而来:在日本买房是否可以议价?为何买新不如买旧?为何租不如买?为何在日本买房出租房屋安全可靠?让我们来就这一系列问题答疑解惑。

1:日本买房议价空间有多少?

东京不动产买卖制度相当完善,价格也相当透明化,不会有漫天开价的混乱状况。对中国人来说,买房子习惯杀价,但这一招在日本买不动产不仅不管用,还会造成中国人在日本房屋市场的信誉问题。日本人因为民族性使然,不习惯将价格提高让人来议价,因此投资东京不动产,首先应以投资金额扣除所有费用后,去试算出投报率,再考虑能否接受这样的投报,而非盲目杀价。

2:为何买新不如买旧?

在日本购买房首先站在性价比的角度,二手房比新房定价更合理。最近几年,由于奥运会及其他因素的影响,日本的建筑成本大大提高,房地产的售价较以前提高了许多。而二手房却因为受整个房地产市场的影响,整体价格更多地反映了客户的需求,虚高的部分较少。站在出租的角度,二手房价格较低,但因为出租的租金并没有比新房低多少,相对的租金投报率就高一些。

3:为何东京不动产租不如买?

东京地少人多,一般的上班族租用东京不动产套房,最低需求甚至只需10几平方。不过麻雀虽小五脏具全,这样的套房,旧点的五六十万人民币,新的一百多万就能买得到;除此之外,旅居租住的房客在寸土寸金的东京,对于房间的面积也不会要求太多。对多数中国投资客来说,投资东京不动产的门槛不高,有打算游学或留学者,更是租不如买,白白付别人房租,还不如成为自己的房租收入,将来学成归国后还可继续收租。

4:日本房地产有履约保证吗?

在日本一般房地产买卖因交易流程及付款方式与中国不太相同,分为两次付款,一次为订金,一次为尾款。房款汇入时会有代书做监控,等同于民间公证人。且有国土交通大臣指定的“财团法人东日本不动产流通机构”从中做保障,本身已具有相当的交易保障,故在日本一般房地产房屋的交易并没有“履约保证”。

5:为何在日本买房出租房屋安全可靠?

日本租屋契约一般需要加入保证公司,有的甚至要有连带保证人,而且基本不能租超过月薪资一半的物件;假若是学生的话,父母则为连带保证人等。递交租房申请后,一般得通过保证公司的审查后,才可以签订租房契约。因为条件严苛,所以对于房东有相当的保障。

6:日本人的租约习惯是什么?

日本还有个很重要的租房习惯,就是他们喜欢一次签长期的租约,这对房东来说很有保障。因为日本是个不爱搬家的民族,其一是因为房客必须支付房东押金,部分还有礼金给房东,一次租屋时就须支付庞大的金额;其二,退租时需将房屋恢复原状,这些费用会从房客的押金中扣抵一部分,扣除这些零零总总的开支,房客最后拿回的押金所剩无几。

算一算,在日本搬家及租房的开支真的很大,因此房客对房屋的维护也令人放心。所以像小套房、小型办公室等小型物件,一般东京不动产基本的合约是一次签两年,大型物件比如店铺的租约会到5年。

7:日本买房可取得永住or日本籍吗?

一直有很多朋友咨询我‘在日本买房可以拿到绿卡(永住)么?’,对于这个问题,我的回答是‘日本并非移民国家,想要直接拿到日本的永住资格,是不可能的’。由于很多国内甚至日本的房产中介的模糊宣传,使得国内的朋友错误的理解了【海外投资移民】的概念。以为日本和加拿大、澳大利亚等国家一样,购买高额房产就能获得绿卡。这在日本是行不通的。

不过办法还是有的。以投资经营方式的话,是可以取得永住or日本籍的。有两种方法,一种是以现物出资,就是以物件或现金来设立公司;另一种则是以公司型态取得,也就是成立法人,由股权人身分去做申请。初次获得投资的有效期为1年,1年内可以自由往返日本;投资经营满5年,每年在日本住满180天,即可申请日本国籍。满10年可以在保留中国国籍的前提下,申请“永住”,同时享有日本福利待遇,配偶及子女可以同时申请。

当然,上述的投资经营满5年、满10年,有一个大前提,所设立的公司需要正常持续的运营下去。以房产投资盈利作为公司的运营项目,要求房产回报收入能维持公司的基本开支运转(办公室租金,员工工资,水电瓦斯等费用支出)。可以同时投资多套中小型房产,也可以直接投资一套高额房产。以下推荐一套非常适合投资运营的房产,以供感兴趣的朋友们参考。

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