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2019美国房产全面分析

编辑:admin时间:2019-09-09 15:43点击数:

2018-2019年,受全球经济复苏趋势放缓影响,长达10年之久的全球房地产市场繁荣时期正在走向拐点,全球房地产市场享受流动性盛宴的曲终时刻正在来临。
 
受到经济增长放缓、各大央行加息,全球房地产市场高热正在退去。中国社科院最新的报告认为,全球房地产市场受到全球经济复苏基础不稳固、各国货币政策冲突以及美国与其它经济体之间的潜在经济冲突,导致全球房地产住宅市场存在地域上的不均衡。
 
未来,将如何看待美国房地产市场,中国投资者应把握怎样的机会,让我们一起探讨。
 

宏 观

1.2008年金融危机后,2012年美国住宅房产市场首次摆脱负增长,此后数年持续保持惯性上涨。2018同比2017全年增长6.9%,自2015年第三季度以来连续10个季度年增长率在6%以上。
 
2.美国房产市场37%的交易服务于投资目的,房价上涨速度为收入和通胀的2倍。
 
3. 2018二手房交易占美国交易总量的90%,房屋供给库存仍处低位,已建房屋库存连续31个月下跌,年均下跌10.3%。
 
4.宏观利率方面,美联储2018年完成4次加息,当前基础利率2.25%-2.5%。
 
5. 经济方面,各项指数保持乐观位置,失业率低于经济正常失业率水平,薪资涨幅高于通胀,制造业增速较高,居民杠杆率低于85%的历史均值。
 
6.崩盘风险方面,和上一轮经济危机最大的不同是融资泛滥情况消失,信贷审批严格,上一轮的债务崩盘诱因不在。
 
7.劳动人口方面,当下是二战后婴儿潮一代退出市场,千禧一代则进入劳务成熟期,成为房产市场于美国境内的主要需求来源。
 
 

市 场 供 需

1.当前住宅房的投资者主体依然是美国居民,机构投资者在二手房市场尚在缓慢布局,未达到左右市场的规模。
 
2.当前,住宅房投资风险主要来源于经济整体的系统性风险,而非美国房市自身的原生风险。而在经济系统性下行期间,住宅房是表现最为稳定的资产。
 
3.随着2018美联储持续加息,房贷成本提升,房价增速放缓,住宅房销量开始下跌。但是由于供给端谨慎和库存紧张问题,住房市场泡沫化风险水平较低。
 
根据2018年市场综合表现,分析了全美超过200个城市,通过比对增值预期、现金回报、流动性、抗风险、市场信心等多个维度,得出最终投资价值评分排名。
 
 

投资美国房地产的比较优势

1.产权性质:永久产权VS 70使用权限
国外大部分房产属于私有财产制度,而在美国购买房屋、包括土地,都属于投资者的私有财产,产权更是永久性。而中国的住宅产权是70年期限,即相当于花大价钱,为自己和家人“租”来一套70年的房子。
 
2.房产制度:制度完善VS 有待完善
美国房地产投资市场已经历经多年,因此在制度方面较为完善,有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程,包括:估价公司,房屋检查,公证公司,银行、以及经纪人制度,产权保险公司等等,能更有效地房屋买卖的公平合理。
而中国的房地产市场近十年才刚刚起步,无论是中介制度还是买卖过程,都存在许多问题。房地产市场的投机行为远超于实际需求。
 
3.房屋价格:美国房价不高,甚至低于中国
根据美国房产机构Zillow统计数据显示,目前美国房产价格中位数是22.53万美元(约合150万人民币),这个价格在中国大多数城市中,都显得平易近人。
 
4.美元资产,抗风险能力强
美元是全球范围内流通最广的国际货币,虽然目前美元地位有所下降,但仍不足以撼动其霸主地位。因此,投资美国房产更具有抗风险的能力。
 
5.CRS来袭,资产保值增值
2018年CRS正式来袭,让不少高净值人士的资产随时处于暴露的风险环境中,但海外房产不属于CRS的交换范畴,能较有效地保障资产保值增值。
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