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老司机聊日本房产投资,内含最真诚的建议!

编辑:admin时间:2019-08-01 10:14点击数:

近些年,日本经济持续向良好方向发展,在这样的大背景下,有着“到2020年的东京奥运会价格会一直坚挺”类似想法的人士不在少数。距离2020年还有一点时间,这样的景气现象可能会一直持续下去。那么,奥运会后日本的地产走向是否会继续持续下去呢?

1.首先说政策,2019年涨税至10%。

因此:已经打定主意要买房的就抓点紧。

1989年,日本的消费税最初是3%,1997年涨到5%,2014年涨到8%!2019年就将涨至10%了!

安倍首相在采访中确认:“2019年10月,消费税就会加到10%。加税是政权的使命,为的是经济恢复和财政健全化。所以,加税是不能避免的了。”

10月之前,购房者的需求在大幅上升,尤其是东京郊区。

2.东京空房率现状

未出租出去的房子数除以所有统计的现有房数就是空房率。

统计显示,2018年东京中心建成的大型写字楼出租面积约60万平方米,是2017年的3倍。大部分大楼没有空房。截至今年3月,东京中心5区(千代田、中央、港、新宿、涩谷)的空置率已大幅低于被视为供求均衡标准的5%。平均租金连续51个月上升。

空房率持续降低意味着租赁市场需求大,也的确正是日本房产投资的利好时期。

3、数字下的东京房价

东京都23区的最常见田字型二居室套内精装修70平米公寓的平均房价按区划分(细如下图):

港区最高约9400万日元(约合人民币500多万),足立区最低约3800万日元(约合240万人民币)。港区、千代田区、涩谷区、目黑区、文京区与新宿区等超过了7000万日元(超过420万人民币)。

4.一户建的优点

1,可以打造属于自己的花园和养宠物

2,每个月不需要交任何额外的费用。

3,特别适合有孩子的家庭,因为不用在意是否会吵到邻居。

4,可以选择盖自己理想中的房子,比如橱柜的颜色,屋内格局的设计以及各种细节的调整。

5,停车免费(如果有停车位的情况下)

5.新房与二手

在日本,目前房产远没有像我国那样的刚需,日本人觉得租房子方便,想搬家就搬家,不受束缚。并且按照日本人的观念,新建住宅入住后的第二天,房价就跌20%。所以,过了些年的二手房价格自然就便宜了。

2018年日本二手房的税制,登记免许税额减少,更合算了。因此,如果买房是为了自己留学或者工作居住,又或是为了在日本度假用,二手房也是不错的选择。

2018年4月日本更新《住宅建筑交易法》,在修改内容中规范了二手房出售前的检查标准。《安心R住宅》制度运用,符合最新抗震需求和防漏雨的优质房源,才能出售。这样就更加靠谱了。

6.日本人喜欢哪个朝向?

在日本,无论买房还是租房,面积相同的新建的房屋,会因楼层、窗户和方位不同,而价格不同。有研究机构以2009年-2018年的10年间提供的物件为对象进行调查,发现日本人更喜欢的朝向顺序是:朝南>朝东>朝西>朝北。

7.大阪房地产VS东京

东京是投资房地产的热门选地之一,东京房地产市场房屋出租率高达90%,给不动产投资者带来丰厚的经济效益。但是近年大阪在国人心中的地位直线提升,主要是因为未来几十年内,大阪G20峰会、橄榄球世界杯、世博会的召开,以及博彩业开放,让更多的人把眼光又投向了大阪。 

11月23日,公布的2025年万博地点最终决定大阪! 预计万博会经济效果2兆亿(约1300亿人民币)预计观光人数高达2800万人!!

这几年,大阪的房地产正呈上升趋势。

相对于繁华的东京,目前大阪的房价约为东京的60%,而公寓房的租售比和投资回报率看,大阪目前在上升趋势。东京回报率是5-6%,大阪是7-8%。如果你决定到大阪读书或者工作,或者单纯投资,也是不错的选择。

推荐买房的区域一般是 大阪的中心区域

 北区 , 西区 , 中央区 , 天王寺区 , 浪速区 ,西成区这六大区域。

商业发达,人流湍急,配套设施也是大阪最完善的地方,上述六区的民宿出租率最高,酒店订房率屡屡爆满。

置业投资方面,缺点是房价较高,但因为发展快,游客多,增值潜力大,租金回报可观。

8.投资日本房地产的优势

①日本的房价在国际上算是很平稳,利润丰厚。同时受政治影响很小,每年租金回报大约4%-10%。尤其是目前日本奥运会的影响,房地产一直是稳定上涨的。

②土地永久产权优势: 中国土地多为国家所有或集团所有。土地的使用年限,多是根据土地的适用类型来划分。住宅用地为70年,工业用地为50年。而到了日本,不用纠结土地属性的同时,可以拥有 永久所有权。

③境外投资,分散投资风险: 为分散国内投资的风险,在相对稳定的日本不动产市场部署,还可以进行日本房产购买,作为公司的办公地点,为企业进军日本夯实基础。购买新开发的事业用地或宿舍公寓也是不错的选择。

④人性化融资服务: 在日本,只要有旅游签证的用户就可以进行日本房产购买,中国银行东京/大阪分行为在日本购房的中国居民提供贷款服务。如果有数额较大的投资品,投资者可以以匿名的形式投资,以此来获得银行的利息。这种做法没有追索贷款,投资房产享受信托受益权,以此来达到资本的高回报率。

⑤管理省心:如果人在中国,在日本买房后,无论维护管理、还是出租等,都可委托给日本的房地产管理公司。并且在日本租房,房东并不提供家具,由租房者自己解决,很省心。

9.日本房地产的缺点

①地产界想像中国那样快速挣钱一般来说是不可能的,但是从长远看,回报率比较好。

②不能像很多欧美国家一样,不能直接通过买房子获得日本绿卡和国籍(可以通过投资经营方式获得,一种是以物件或现金来设立公司;另一种是成立法人,由股权人身分去做申请)。

基本就是这样,日本目前的房价在国际上算是很平稳,受政治影响很小,但地产界想像中国那样快速挣钱一般来说是不可能的,然而从长远看,回报率比较好。

对于一些有孩子在日本留学的话,买了是合算极了的,可以为子女在日本留学提供一个安稳舒心的生活空间,将来子女毕业或者有空房,还可以挣租金或者出售。

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